คดีฟ้องเรียกค่าส่วนกลาง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

อาคารหมู่บ้านจัดสรรกับคดีฟ้องค่าส่วนกลาง ข้อกฎหมายที่เจ้าของบ้านต้องรู้

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเกิดขึ้นอย่างไร และมีสิทธิเก็บค่าส่วนกลางตามกฎหมายอะไร?

การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เป็นไปตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 โดยระบุว่า ผู้จัดสรรที่ดินต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรร (มาตรา 2) และมีหน้าที่ดูแล บำรุงรักษาสาธารณูปโภคในโครงการ รวมถึงวางเงินประกันค่าใช้จ่ายเหล่านั้น (มาตรา 31–43/1)

มาตรา 44 ของ พ.ร.บ. ดังกล่าวระบุว่า ผู้จัดสรรจะพ้นจากหน้าที่ดูแล เมื่อผู้ซื้อในโครงการไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งร่วมกันประชุมใหญ่และมีมติจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยออกข้อบังคับและยื่นจดทะเบียนต่อนายทะเบียน จากนั้น นิติบุคคลจะมีสิทธิรับโอนที่ดินส่วนกลาง และมีอำนาจเรียกเก็บค่าส่วนกลางจากเจ้าของร่วมได้ตามกฎหมาย

หน้าที่ของเจ้าของบ้าน และเหตุผลที่อาจนำไปสู่การฟ้องค่าส่วนกลาง

เมื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว เจ้าของที่ดินทุกคนในโครงการจะตกเป็นสมาชิกโดยอัตโนมัติ และต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาส่วนกลางตามสัดส่วนพื้นที่ของตน หากมีการค้างชำระ นิติบุคคลมีสิทธิฟ้องค่าส่วนกลางตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

เจ้าของบ้านไม่สามารถอ้างว่า “ไม่รู้” หรือ “ไม่เห็นด้วยกับคณะกรรมการ” เพื่อปฏิเสธการจ่ายค่าส่วนกลางได้ เพราะถือว่าเป็นหน้าที่ที่กฎหมายกำหนดไว้อย่างชัดเจน

มาตรการลงโทษกรณีสมาชิกค้างค่าส่วนกลาง

นิติบุคคลสามารถใช้มาตรการลงโทษตามที่ระบุไว้ในข้อบังคับได้ เช่น

• ค้างชำระ 1–3 เดือน: ต้องชำระค่าปรับตามข้อบังคับ
• ค้างเกิน 3 เดือน: ถูกระงับสิทธิในการใช้พื้นที่ส่วนกลาง เช่น สโมสร สระว่ายน้ำ หรือบริการจัดเก็บขยะ
• ค้างเกิน 6 เดือน: อาจถูกอายัดการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ โดยสำนักงานที่ดินจะไม่ดำเนินการใด ๆ จนกว่าจะได้รับใบปลอดหนี้จากนิติบุคคล

ฟ้องค่าส่วนกลางสามารถทำได้ภายใต้ระยะเวลาอายุความเท่าใด?

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/33 (4) กำหนดว่า หนี้ค่าส่วนกลางมีอายุความ 5 ปี นับแต่วันที่หนี้ถึงกำหนดชำระ

อย่างไรก็ตาม แม้ลูกหนี้จะอ้างขาดอายุความเพื่อปฏิเสธการชำระได้ แต่หากนิติบุคคลแจ้งหนี้ค่าส่วนกลางไว้กับเจ้าพนักงานบังคับคดีก่อนการขายทอดตลาด ทรัพย์ที่ขายได้จะต้องถูกกันเงินเพื่อชำระหนี้ค่าส่วนกลางก่อนตาม ป.วิ.พ. มาตรา 309 จัตวา วรรคสอง (เดิม)

หนี้ค่าส่วนกลางเป็น “หนี้บุริมสิทธิ” หรือไม่?

ใช่ครับ หนี้ค่าส่วนกลางถือเป็นหนี้บุริมสิทธิตามหลักเกณฑ์ของ:

• ป.พ.พ. มาตรา 259 และ 273 (1) และ
• พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 วรรคสอง และมาตรา 41 วรรคท้าย

ถ้านิติบุคคลหรือผู้จัดการแจ้งหนี้แก่เจ้าพนักงานบังคับคดีภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด จะทำให้หนี้ดังกล่าว ได้รับการชำระก่อนเจ้าหนี้จำนอง

ผู้ซื้อใหม่ต้องชำระค่าส่วนกลางที่ค้างอยู่จากเจ้าของเดิมหรือไม่?

ตามหลักกฎหมายและคำพิพากษาศาลฎีกา ผู้รับโอนทรัพย์ไม่มีหน้าที่ชำระค่าส่วนกลางที่ค้างจากเจ้าของเดิม แต่จะต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลเพื่อใช้ประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ในสำนักงานที่ดิน

เอกสารที่ต้องเตรียมเมื่อต้องดำเนินคดีฟ้องค่าส่วนกลาง

1. หนังสือจดทะเบียนนิติบุคคล
2. ข้อบังคับนิติบุคคลและรายงานการประชุม
3. ใบแจ้งหนี้ และสรุปยอดค้าง
4. หนังสือบอกกล่าวให้ชำระหนี้ พร้อมไปรษณีย์ตอบรับ
5. สำเนาโฉนดที่ดิน และสารบัญจดทะเบียน
6. สำเนาบัตรประชาชนกรรมการและเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน
7. รายงานการประชุมวาระการดำเนินคดี

ตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวข้อง

• คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2081/2567: ยืนยันว่าค่าส่วนกลางที่ตกเป็นหนี้บุริมสิทธิ แม้ขาดอายุความ 5 ปี ก็ยังสามารถกันเงินจากการขายทอดตลาดได้
• คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3422/2563: เน้นว่าหากผู้จัดการไม่แจ้งรายการหนี้ต่อพนักงานบังคับคดี ก็อาจเสียสิทธิความเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิในลำดับก่อนจำนอง

ฟ้องค่าส่วนกลางไม่ใช่เรื่องเล็ก เจ้าของบ้านควรใส่ใจสิทธิ หน้าที่ และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

การบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต้องอาศัยความเข้าใจด้านกฎหมาย ทั้งในเรื่องของการเก็บค่าส่วนกลาง การฟ้องคดีเมื่อสมาชิกไม่ชำระ และการใช้สิทธิตามมาตรากฎหมายเพื่อคุ้มครองสิทธิของส่วนรวม หากคุณกำลังเผชิญกับปัญหาค้างชำระค่าส่วนกลาง หรือมีข้อพิพาทเรื่องสิทธิการใช้พื้นที่ส่วนกลาง การปรึกษาทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญเฉพาะทางถือเป็นแนวทางที่ดีที่สุดในการปกป้องสิทธิของคุณ

หากคุณต้องการคำปรึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับการฟ้องค่าส่วนกลาง หรือการบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในเชิงกฎหมาย สามารถปรึกษาทนายความผู้เชี่ยวชาญเพื่อปกป้องสิทธิของคุณได้อย่างถูกต้องและรวดเร็ว

สำนักทนายความ บริษัท สัจธรรมกฎหมายและนักสืบ จำกัด พร้อมทีมทนายคดีอาญาและทนายคดีครอบครัว ผู้มีประสบการณ์ในการว่าความ ให้คำแนะนำและดำเนินคดีทุกประเภท ไม่ว่าจะเป็นฟ้องหมิ่นประมาท ทั้งทางแพ่งและอาญา ฟ้องชู้เรียกค่าทดแทน ฟ้องหย่าเพื่อปกป้องสิทธิ์ของคู่สมรส ฟ้องแชร์ ฟ้องคดีฉ้อโกงหรือฟ้องยักยอกทรัพย์ เพื่อทวงคืนความเป็นธรรม รวมถึงฟ้องผิดสัญญาซื้อขายและฟ้องค่าส่วนกลางของนิติบุคคล

นอกจากนี้ เรายังมีบริการจ้างนักสืบ โดยทีมนักสืบเอกชน ช่วยตรวจสอบข้อมูล ติดตามพฤติกรรมบุคคล หรือสืบทรัพย์ บังคับคดี เพื่อให้ลูกค้าได้รับความเป็นธรรมสูงสุด รวมถึงบริการจ้างทนายไกล่เกลี่ย เพื่อหาทางออกทางกฎหมายโดยสันติวิธี

สำหรับงานด้านมรดก เราช่วยตั้งผู้จัดการมรดกให้เป็นไปตามกฎหมาย ช่วยให้กระบวนการจัดการทรัพย์สินราบรื่น และหากต้องการความช่วยเหลือด้านกฎหมาย เรายังให้บริการที่ปรึกษากฎหมาย พร้อมปรึกษาทนายความได้ทุกคดี ไม่ว่าจะเป็นทนายคดีปกครอง หรือฟ้องแชร์ เราพร้อมดูแลทุกปัญหาทางกฎหมายด้วยความเป็นธรรม ซื่อสัตย์ และรักษาความลับของลูกค้าอย่างสูงสุด เพื่อให้คุณได้รับความยุติธรรมอย่างแท้จริง ไม่ว่าจะเป็นบุคคลทั่วไป หรือองค์กร บริษัท สัจธรรมกฎหมายและนักสืบ จำกัด พร้อมเป็นที่พึ่งพาทางกฎหมายให้คุณ